Besluit  Gemeenteraad

Aanleiding

Retributiereglement voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek op verzoek.

Regelgeving

Art. 56 40 van het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017 en latere wijzigingen.

Het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen met latere wijzigingen.

Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitvoeringsbesluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Besluit van de Vlaamse Regering van 8 december 2023 over de minimale energienorm voor woningen.

Besluit van de Vlaamse Regering van 8 december 2023 over de vergoeding van het conformiteitsonderzoek.

Besluit van de gemeenteraad van (25 augustus 2025) houdende het verderzetten van de deelname aan de Interlokale Vereniging “Woonwinkel KLM”.

Gemeenteraadsbeslissing van 24 juni 2024 over betalend conformiteitsonderzoek.

Gemeenteraadsbeslissing van 30 november 2020 over beperkte geldigheidsduur conformiteitsattesten.

Afsprakenkader over het onderzoeken van woningen die te huur worden aangeboden aan de woonmaatschappij (rechtsopvolger van het sociaal verhuurkantoor) door een eigenaar met het oog op nieuwe inhuurname.

Feiten, context en argumentatie

Sinds 1 juni 2024 mogen gemeenten een vergoeding vragen voor conformiteitsonderzoeken op verzoek, zoals bepaald in artikel 3.3 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW).
Dit geldt onder meer voor:

• het verzoek tot afgifte van een conformiteitsattest (art. 3.7, §1 VCW);
• Een melding van herstel binnen een procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring (art. 3.12 VCW);
• een melding van herstel in de waarschuwingsprocedure (art. 3.10, derde lid VCW).

Er mag geen vergoeding gevraagd worden voor onderzoeken:

• na een melding in het kader van artikel 3.10, eerste lid VCW);
• of na een verzoek tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring (art. 3.13 VCW).

In het kader van het goedgekeurde plan van aanpak binnen het subsidiekader 5.0 (gemeenteraad van 25 augustus 2025), werd gekozen voor de eigen initiatief: “Traject om de woningkwaliteit van huurwoningen te verhogen”. Een belangrijk onderdeel hiervan is het promoten van het conformiteitsattest als instrument om de kwaliteit van huurwoningen te verbeteren.
Om eigenaars-verhuurders aan te moedigen vrijwillig een conformiteitsonderzoek aan te vragen, wordt het eerste conformiteitsonderzoek gratis aangeboden. Dit verlaagt de drempel en stimuleert preventieve kwaliteitsverbetering.
De uitvoering van een conformiteitsonderzoek omvat:

• een volledige technische controle ter plaatse;
• administratieve verwerking en rapportering;
• opvolging door de woonconsulent.

Gemiddeld neemt dit proces ongeveer zes uur in beslag per dossier. De inzet van een woningcontroleur en de administratieve afhandeling brengen substantiële kosten met zich mee voor de gemeente.
Momenteel bedraagt het tarief voor een hercontrole vanaf de tweede aanvraag 64,77 euro, wat niet in verhouding staat tot de werkelijke kostprijs. Deze ligt aanzienlijk hoger dan het huidige tarief én het voorgestelde maximumtarief van 200 euro per hercontrole. Zelfs bij deze verhoging wordt de reële kostprijs niet volledig gedekt, maar het biedt een meer realistische compensatie voor de gemeentelijke inspanningen.
Deze tariefaanpassing is dan ook noodzakelijk om:

• de dienstverlening duurzaam te kunnen blijven aanbieden;
• de werkdruk op gemeentelijke diensten te beheersen;
• het principe van kostendekkendheid beter te benaderen.

De woonmaatschappij is vrijgesteld van vergoeding bij nieuwe inhuurnames, zoals voorzien in het afsprakenkader. Daarnaast geldt een bredere vrijstelling: gezien hun publieke opdracht en beperkte middelen is het niet wenselijk hen financieel te belasten voor conformiteitsonderzoeken. Het opleggen van een vergoeding zou hun sociale werking ondermijnen.
Beperkte geldigheidsduur conformiteitsattesten
De gemeente maakt deel uit van de Interlokale Vereniging Woonwinkel KLM. Het activiteitenpakket van het project bevat het conformiteitsattest (CA) beperken in tijd als aanvullende activiteit (2020-2025).

Door het voeren van een preventief woningkwaliteitsbeleid streeft de gemeente naar een kwaliteitsvoller patrimonium dat zich aanpast aan de wijzigende regelgeving. De gemeente kan de geldigheidsduur van het conformiteitsattest – standaard tien jaar – beperken. Hierin kan de gemeente gaan differentiëren naar keuze. Wonen in Vlaanderen past de beperking van de geldigheidsduur ook toe als zij een CA aflevert op het grondgebied van de gemeente.

Indien een woning voldoet aan de minimale normen volgens de Vlaamse Codex Wonen 2021, levert de gemeente een gratis CA af aan de houder van het zakelijk recht.
De gemeenteraad van 30 november 2020 besliste reeds om het CA te beperken in bepaalde situaties:

• 5 jaar indien het conformiteitsattest minimaal 4 en maximaal 6 gebreken van categorie I vermeldt;
• Indien op 31/12/2022 niet voldaan aan de dubbelglasnorm vervalt het conformiteitsattest.

Voor de overige blijft het 10 jaar geldig.
Evaluatie

De meeste technische verslagen vermelden geen gebreken, wat erop wijst dat eigenaars doorgaans ook de gebreken van categorie I aanpakken. Gebreken van categorie I leiden niet automatisch tot ongeschiktheid, tenzij er meer dan zes zijn. In dat geval wordt minstens één gebrek als categorie II beschouwd, wat wel aanleiding geeft tot ongeschiktheid. Categorie III gebreken wijzen op onbewoonbaarheid.
Hoewel het zelden voorkomt dat een woning vier tot zes gebreken van categorie I heeft, blijft een beperkte geldigheidsduur van vijf jaar aangewezen. Dergelijke gebreken kunnen immers evolueren naar ernstigere problemen. Door het CA te beperken in duur, wordt de woningkwaliteit beter opgevolgd. Eigenaars worden tijdig aangeschreven om een nieuw attest aan te vragen.
Vochtproblemen komen vaak voor en worden niet altijd grondig aangepakt. Vocht kan structurele schade veroorzaken en vormt een gezondheidsrisico voor bewoners. Daarom wordt de geldigheidsduur beperkt tot maximaal vijf jaar wanneer het technisch verslag een gebrek van categorie I vermeldt in één van de volgende onderdelen:

• 101: dak(en) of (hellende en vlakke) plafonds – insijpelend vocht
• 111: buitenmuren (en gemeenschappelijke scheidingsmuren) – opstijgend vocht/doorslaand vocht
• 131: onderste (draag)vloer(en) – vochtschade
• 151: binnenwanden – opstijgend vocht

Ook bij de aanwezigheid van kachels en verwarmingstoestellen type B wordt de geldigheidsduur beperkt tot vijf jaar. Deze toestellen brengen een verhoogd risico op CO-vergiftiging met zich mee, zeker wanneer verluchtingsopeningen worden afgesloten of onderhoud uitblijft.

Sinds 1 januari 2025 wordt in technische verslagen rekening gehouden met de nieuwe energienorm, die vanaf 2030 stapsgewijs wordt aangescherpt. Woningen die tegen de deadlines niet voldoen aan het vereiste EPC-label, krijgen een gebrek van categorie II en kunnen ongeschikt verklaard worden. In dat geval kan geen conformiteitsattest worden afgeleverd. Voor rijwoningen en appartementen gelden strengere normen, gezien hun lagere warmteverliesoppervlakte.
Elke open en halfopen woning moet

• vanaf 2030 minimum label E halen;
• vanaf 2035 minimum label D halen;
• vanaf 2040 minimum label C halen.

Elke rijwoning en appartement moet

• vanaf 2030 minimum label D halen;
• vanaf 2035 minimum label C halen.

Om te anticiperen op deze verstrengde energienorm wordt de geldigheidsduur van het CA afgestemd op het jaartal waarin een beter EPC-label verplicht wordt. De beoordeling gebeurt op basis van het meest recente EPC –attest in VLOK (Vlaams Loket Woningkwaliteit). Indien geen attest beschikbaar is, wordt dit opgevraagd bij de houder van het zakelijk recht.

Wanneer meerdere risicofactoren tegelijk aanwezig zijn, meer dan vier gebreken categorie I, vochtproblemen en een onveilige verwarming, wijst dit op een verzwakte woonkwaliteit. In dat geval wordt de geldigheidsduur van het conformiteitsattest beperkt tot maximaal drie jaar, zodat de situatie sneller kan worden opgevolgd.